Grundbegriffe der Gebäudebetreuung
Hausmeisterservice
Kurz: Ein Hausmeisterservice ist ein Dienstleister, der die laufende Betreuung von Gebäuden übernimmt, von Kontrolle über Reinigung bis Winterdienst.
Erklärung: Der Umfang wird je Objekt im Leistungsverzeichnis definiert, abgerechnet wird meist als Monatspauschale. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit wöchentlicher Begehung, Treppenhausreinigung und Winterdienst aus einer Hand.
Gebäudebetreuung
Kurz: Gebäudebetreuung ist die operative Gesamtverantwortung für den Zustand eines Objekts inklusive Kontroll- und Meldefunktion.
Erklärung: Sie unterscheidet sich von der reinen Reinigung durch Begehungen, Mängelmeldung und die Übernahme von Sicherungspflichten, siehe Vergleichsartikel.
Objektbetreuung
Kurz: Objektbetreuung ist das Synonym zur Gebäudebetreuung mit Betonung auf das einzelne, definierte Objekt.
Erklärung: In Verträgen zählt nicht das Etikett, sondern das hinterlegte Leistungsverzeichnis.
Facility Management (FM)
Kurz: Facility Management ist das übergeordnete Management aller Gebäudedienstleistungen inklusive Planung, Steuerung und Dokumentation.
Erklärung: International beschrieben durch ISO 41001, relevant vor allem für Gewerbe und Industrie. Beispiel: Ein Logistikzentrum mit Wartungsmanagement und Prüffristenverfolgung.
Infrastrukturelles FM
Kurz: Infrastrukturelles Facility Management umfasst die objektnahen Dienste wie Reinigung, Außenanlagen, Winterdienst und Entsorgung.
Erklärung: Es ist die FM-Ebene, die sich mit der klassischen Gebäudebetreuung überschneidet.
Technisches FM
Kurz: Technisches Facility Management umfasst Betrieb, Wartung und Prüfung der technischen Gebäudeausrüstung.
Erklärung: Dazu gehören Heizung, Lüftung, Aufzüge und Brandschutztechnik inklusive gesetzlicher Prüfpflichten.
Kaufmännisches FM
Kurz: Kaufmännisches Facility Management umfasst Vertrags-, Kosten- und Flächenmanagement rund um die Immobilie.
Erklärung: Es liefert Budgetplanung und Reporting, im Wohnbereich übernimmt diese Rolle meist die Hausverwaltung.
Hauswart
Kurz: Hauswart ist die traditionelle Bezeichnung für die Person, die ein Gebäude laufend betreut.
Erklärung: Die Betriebskostenverordnung verwendet den Begriff in § 2 Nr. 14 für die umlagefähigen Betreuungskosten.
Leistungsverzeichnis (LV)
Kurz: Das Leistungsverzeichnis legt je Objekt fest, welche Flächen mit welchen Leistungen in welchem Turnus betreut werden.
Erklärung: Es macht Angebote vergleichbar und trägt die Pflichtenübertragung, ein Muster bietet der LV-Ratgeber. Beispiel: Position 4.1: Räumen und Streuen der Gehwege auf 1,50 m bis 7 Uhr werktags.
Rahmenvertrag
Kurz: Ein Rahmenvertrag bündelt die Betreuung mehrerer Objekte eines Auftraggebers zu einheitlichen Konditionen und Prozessen.
Erklärung: Standard für Hausverwaltungen mit Portfolio, mit einheitlichen Protokollen und einem Ansprechpartner.
Service-Level-Agreement (SLA)
Kurz: Ein SLA ist die vertraglich zugesicherte Leistungsgüte, etwa definierte Reaktionszeiten nach Dringlichkeitsstufen.
Erklärung: SLAs machen aus Werbeversprechen einklagbare Vertragsinhalte. Beispiel: Notfallreaktion binnen weniger Stunden, planbare Arbeiten binnen vereinbarter Frist.
Monatspauschale
Kurz: Die Monatspauschale ist der feste Monatspreis für die laufende Objektbetreuung nach Leistungsverzeichnis.
Erklärung: Sie macht Kosten für Wirtschaftsplan und Betriebskosten planbar, Standard bei Mehrfamilienhäusern.
Einsatzpauschale
Kurz: Die Einsatzpauschale ist der feste Preis je einzelnem Einsatz, etwa je Winterdiensträumung.
Erklärung: Geeignet für definierte Einzelleistungen, in schneereichen Wintern teurer als die Saisonpauschale.
Stundensatz
Kurz: Der Stundensatz ist die zeitbasierte Vergütung für flexible und einmalige Arbeiten.
Erklärung: Marktüblich liegen Hausmeister-Stundensätze im süddeutschen Raum je nach Qualifikation und Maschineneinsatz in einer Spanne, die die Preisseite einordnet.
Objektakte
Kurz: Die Objektakte ist die gesammelte Dokumentation eines Objekts aus Verträgen, Protokollen, Prüfnachweisen und Schlüssellisten.
Erklärung: Sie ist Haftungsschutz, Versicherungsgrundlage und Gedächtnis des Objekts zugleich.
Begehungsprotokoll
Kurz: Das Begehungsprotokoll dokumentiert die regelmäßige Objektkontrolle mit Befund und Fotodokumentation.
Erklärung: Es belegt die Kontrolltätigkeit und ist Grundlage der Mängelmeldung an die Verwaltung.
Kontrollblatt
Kurz: Das Kontrollblatt im Objekt quittiert jeden Reinigungsdurchgang mit Datum und Kürzel.
Erklärung: Es macht die Leistung für Bewohner sichtbar und dient als Nachweis in der Betriebskostenabrechnung.
Einsatzprotokoll
Kurz: Das Einsatzprotokoll dokumentiert jeden Winterdiensteinsatz mit Datum, Uhrzeit, Witterung und Maßnahme.
Erklärung: Im Glätteschadensfall ist es das zentrale Beweismittel für Eigentümer und Verwaltung.
Freigabegrenze
Kurz: Die Freigabegrenze ist der Betrag, bis zu dem der Dienstleister Maßnahmen ohne Einzelfreigabe ausführen darf.
Erklärung: Sie hält Verwaltungen handlungsfähig, ohne die Kostenkontrolle aufzugeben. Beispiel: Kleinreparaturen bis zur vereinbarten Grenze sofort, darüber mit Freigabe.
Einregelungsphase
Kurz: Die Einregelungsphase sind die ersten Wochen nach Objektübernahme, in denen Turnusse und Meldewege feinjustiert werden.
Erklärung: Sie gehört zu jeder seriösen Übernahme, kritische Pflichten wie Winterdienst laufen trotzdem ab Tag eins.
Kurz: Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Beherrscher einer Gefahrenquelle, Dritte vor vermeidbaren Schäden zu schützen.
Erklärung: Rechtsgrundlage ist § 823 Abs. 1 BGB, am Gebäude reicht sie vom Winterdienst bis zur Baumkontrolle, Überblick im Hub-Artikel.
Delegation
Kurz: Delegation ist die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf Dritte durch klare vertragliche Vereinbarung.
Erklärung: Nach der Rechtsprechung verengt sich die Verantwortung des Eigentümers dann auf Auswahl- und Kontrollpflichten.
Kontrollpflicht
Kurz: Die Kontrollpflicht ist die nach Delegation verbleibende Pflicht des Eigentümers, die Ausführung stichprobenartig zu überwachen.
Erklärung: Dokumentierte Stichproben entlasten im Prozess, fehlende belasten. Beispiel: Monatliche Fotonotiz der geräumten Flächen in der Verwaltungsakte.
Erfüllungsgehilfe
Kurz: Erfüllungsgehilfe ist, wen ein Schuldner zur Erfüllung seiner Vertragspflichten einsetzt, mit Zurechnung des Verschuldens nach § 278 BGB.
Erklärung: Der Vermieter steht seinem Mieter gegenüber für Fehler des beauftragten Winterdienstes ein, mit Regress gegen den Dienstleister.
Anlieger
Kurz: Anlieger sind Eigentümer und Besitzer der an eine Straße grenzenden Grundstücke.
Erklärung: In Stuttgart überträgt die Satzung Stadtrecht 1/8 ihnen Reinigung und Winterdienst der Gehwege.
Hinterlieger
Kurz: Hinterlieger sind Grundstücke ohne direkte Straßengrenze, die über die Straße erschlossen werden.
Erklärung: Auch sie sind in Stuttgart zum Gehweg-Winterdienst verpflichtet.
Streupflichtsatzung
Kurz: Die Streupflichtsatzung regelt kommunal, wer wann welche Flächen räumen und streuen muss.
Erklärung: In Stuttgart: werktags bis 7 Uhr, samstags bis 8 Uhr, sonn- und feiertags bis 9 Uhr, Pflicht bis 21 Uhr, Details im Winterdienst-Ratgeber.
Räumbreite
Kurz: Die Räumbreite ist die vorgeschriebene Breite des geräumten Gehwegstreifens.
Erklärung: Stuttgart verlangt 1,50 Meter, mehr als der andernorts übliche Rechtsprechungsmaßstab.
Abstumpfende Streumittel
Kurz: Abstumpfende Streumittel wie Splitt, Sand und Granulat erhöhen die Griffigkeit, ohne zu tauen.
Erklärung: In Stuttgart sind nur sie zulässig, Streusalz ist verboten mit Ausnahme bei Eisregen.
Streusalzverbot
Kurz: Das Streusalzverbot untersagt auftauende Mittel auf Stuttgarter Gehwegen, bewehrt mit Bußgeld bis 500 Euro.
Erklärung: Hintergrund sind Schäden an Bäumen, Böden, Gewässern und Bauwerken.
Blitzeis
Kurz: Blitzeis ist plötzlich auftretende Glätte durch gefrierenden Regen auf kalten Flächen.
Erklärung: Es löst sofortige Streupflicht aus, zumindest ein dokumentierter Räumversuch ist geschuldet.
Saisonpauschale
Kurz: Die Saisonpauschale ist der Festpreis für die gesamte Winterdienstsaison unabhängig von der Einsatzzahl.
Erklärung: Für WEGs die planungssicherste Variante, wirtschaftlich eine Versicherung gegen schneereiche Winter.
Streugutaufnahme
Kurz: Die Streugutaufnahme ist das Entfernen des ausgebrachten Splitts von allen Flächen im Frühjahr.
Erklärung: Das Material darf nicht in Kanaleinläufe gelangen und gehört als Position in den Saisonvertrag.
Schneelagerfläche
Kurz: Die Schneelagerfläche ist die im Lageplan definierte Zone für geräumten Schnee.
Erklärung: Sie darf weder Zugänge blockieren noch beim Abtauen Verkehrsflächen vereisen.
Dachlawine
Kurz: Eine Dachlawine ist abrutschender Schnee oder Eis vom Dach mit Gefahr für Personen und Fahrzeuge darunter.
Erklärung: Bei erkennbarer Gefahr sind Warnung und Absperrung geschuldet, in schneereichen Lagen Schneefanggitter üblich.
Gefahr im Verzug
Kurz: Gefahr im Verzug erlaubt sofortige Sicherungsmaßnahmen ohne vorherige Genehmigung, etwa am sturmgeschädigten Baum.
Erklärung: Erlaubt ist die Gefahrenbeseitigung, nicht mehr, mit Dokumentation und unverzüglicher Meldung.
Reinigung und Übergabe
Unterhaltsreinigung
Kurz: Die Unterhaltsreinigung ist die laufende, turnusmäßige Reinigung nach Leistungsverzeichnis.
Erklärung: Im Treppenhaus üblich als wöchentliches Kehren und Feuchtwischen mit Kontrollblatt.
Grundreinigung
Kurz: Die Grundreinigung trägt Pflegefilme und eingetretene Verschmutzung vollständig ab und setzt den Pflegeaufbau neu auf.
Erklärung: Je nach Frequentierung ein- bis zweimal jährlich, der Reset-Knopf des Reinigungssystems.
Zwischenreinigung
Kurz: Die Zwischenreinigung ist der zusätzliche Reinigungsgang außerhalb des Turnus, etwa nach Umzug oder Handwerkereinsatz.
Erklärung: Sie wird je Einsatz abgerechnet und auf Abruf ausgelöst.
Sonderreinigung
Kurz: Sonderreinigungen sind einmalige Reinigungen außerhalb des Standards, von Bauendreinigung bis Geruchssanierung.
Erklärung: Sie werden je Fall nach Besichtigung kalkuliert.
Kehrwoche
Kurz: Die Kehrwoche ist die in Baden-Württemberg verbreitete, vertraglich geregelte Reinigungspflicht der Bewohner im Wechsel.
Erklärung: Sie beruht auf Mietvertrag oder Hausordnung, nicht auf Gesetz, Details beim Kehrwochenservice.
Kleine Kehrwoche
Kurz: Die kleine Kehrwoche umfasst die Innenflächen: Treppenhaus, Flur und Hauseingang.
Erklärung: Ihr Turnus entspricht der wöchentlichen Treppenhausreinigung.
Große Kehrwoche
Kurz: Die große Kehrwoche umfasst die Außenflächen wie Hof, Zugangswege und Mülltonnenplatz, im Winter samt Räumen und Streuen.
Erklärung: Wegen des Winterdienstanteils ist sie der haftungsrelevante Teil.
Kehrwochenservice
Kurz: Der Kehrwochenservice übernimmt die Kehrwochenpflichten dauerhaft, für einzelne Parteien oder als Urlaubsvertretung.
Erklärung: Er beendet den häufigsten Nachbarschaftskonflikt des Mehrfamilienhauses durch Standard und Kontrollblatt.
Besenrein
Kurz: Besenrein bedeutet: vollständig geräumt, Böden gekehrt, grobe Verschmutzungen beseitigt, nicht mehr.
Erklärung: Fensterputzen und Grundreinigung sind nicht geschuldet, die Abgrenzung erklärt der Besenrein-Ratgeber. Beispiel: Der geräumte Keller gehört dazu, die shampoonierte Auslegware nicht.
Endreinigung
Kurz: Die Endreinigung ist der vertraglich vereinbarte höhere Übergabestandard inklusive Sanitär, Küche und Fenstern.
Erklärung: Sie gilt nur, wenn sie wirksam vereinbart wurde, sonst bleibt es bei besenrein.
Übergabeprotokoll
Kurz: Das Übergabeprotokoll dokumentiert bei Ein- und Auszug Zustand, Zählerstände und Schlüssel, unterschrieben von beiden Seiten.
Erklärung: Es ist das wichtigste Beweisdokument des Mietverhältnisses, Anleitung im Protokoll-Ratgeber.
Zementschleier
Kurz: Zementschleier ist der graue Mörtelfilm auf neu verlegten Fliesen.
Erklärung: Er wird mit saurem Spezialentferner beseitigt, aber nur auf säurefesten Belägen und mit vorgenässten Fugen.
pH-Wert (Reinigung)
Kurz: Der pH-Wert bestimmt, ob ein Reiniger sauer (kalklösend), neutral (schonend) oder alkalisch (fettlösend) wirkt.
Erklärung: Kalkgebundene Beläge wie Marmor und Terrazzo vertragen ausschließlich neutrale Mittel, Tabelle im Belags-Ratgeber.
Rutschhemmung
Kurz: Rutschhemmung ist die klassifizierte Griffigkeit von Bodenbelägen, in gewerblichen Bereichen nach R-Gruppen.
Erklärung: Pflegefilme und Seifenreste können sie zubauen und aus sicheren Belägen Rutschflächen machen.
Sauberlaufzone
Kurz: Die Sauberlaufzone ist der Mattenbereich im Eingang, der Schmutz und Nässe abfängt.
Erklärung: Ausreichend lang und regelmäßig gereinigt reduziert sie Reinigungsaufwand und Sturzrisiko zugleich.
Terrazzo
Kurz: Terrazzo ist ein kalkgebundener, geschliffener Bodenbelag, typisch für Gründerzeit- und Nachkriegsbauten.
Erklärung: Er ist säureempfindlich und mit pH-neutraler Pflege über Jahrzehnte haltbar, ein wertprägendes Ausstattungsmerkmal.
Grünbelag
Kurz: Grünbelag ist der Film aus Algen, Moosen und Flechten auf Außenflächen, nass eine erhebliche Rutschgefahr.
Erklärung: Entfernt wird mechanisch oder thermisch, Chemie ist auf befestigten Flächen unzulässig, Details im Grünbelag-Ratgeber.
Ozonbehandlung
Kurz: Die Ozonbehandlung neutralisiert tiefsitzende Gerüche durch Oxidation der Geruchsmoleküle in der leeren, versiegelten Wohnung.
Erklärung: Anwendung nur durch geschultes Personal, kontaminierte Materialien müssen dennoch raus.
Entrümpelung
Kurz: Die Entrümpelung ist die vollständige Räumung von Wohnungen, Kellern oder Speichern mit Entsorgungsnachweis und besenreiner Übergabe.
Erklärung: Seriös mit Festpreis nach Besichtigung und Wertanrechnung, Ablauf auf der Leistungsseite.
Haushaltsauflösung
Kurz: Die Haushaltsauflösung ist die komplette Auflösung eines Haushalts, typisch im Erb- oder Pflegefall.
Erklärung: Zur Entrümpelung kommen Werttrennung, Dokumentensicherung und der Übergabetermin zum Mietende.
Wertanrechnung
Kurz: Die Wertanrechnung verrechnet verwertbare Gegenstände mit dem Räumungspreis.
Erklärung: Seriös erfolgt sie transparent im Angebot, das Lockmodell "kostenlos gegen Wertanrechnung" kippt regelmäßig in Nachforderungen.
Chloridkorrosion
Kurz: Chloridkorrosion ist die durch Streusalz ausgelöste Korrosion der Stahlbewehrung im Beton.
Erklärung: Eingeschleppte Salzfracht ist der Hauptschadenstreiber in Tiefgaragen, dagegen wirkt die jährliche Nassreinigung, erklärt im Tiefgaragen-Artikel.
Pumpensumpf
Kurz: Der Pumpensumpf ist der tiefste Punkt der Tiefgarage, an dem anfallendes Wasser gesammelt und abgepumpt wird.
Erklärung: Verschlammt er, steht beim nächsten Starkregen Wasser in der Garage, die Reinigung gehört zur Frühjahrsposition.
Grünpflege und Bäume
Ein-Drittel-Regel
Kurz: Die Ein-Drittel-Regel besagt: Pro Rasenschnitt höchstens ein Drittel der Halmlänge entfernen.
Erklärung: Tieferer Schnitt schwächt die Narbe und fördert Moos und Wildkraut, Details im Rasen-Jahresplan.
Vertikutieren
Kurz: Vertikutieren ist das flache Anritzen der Grasnarbe zur Entfernung von Rasenfilz und Moos.
Erklärung: Nur bei Bedarf und bei wüchsigem Wetter, mit Nachsaat und Ursachenbehandlung, sonst kehrt das Moos zurück.
Aerifizieren
Kurz: Aerifizieren ist das Belüften verdichteter Rasenböden durch Ausstechen kleiner Erdkegel.
Erklärung: Es behandelt die Verdichtung als Moosursache, oft kombiniert mit Sanden.
Mulchen
Kurz: Mulchen ist das Abdecken von Boden mit organischem Material oder das Liegenlassen fein geschnittenen Rasenschnitts.
Erklärung: Auf Beeten und Baumscheiben reduziert Mulch die Verdunstung erheblich, die günstigste Trockenheitsmaßnahme.
Kurz: Der Formschnitt ist der schonende Pflegeschnitt, der nur den Zuwachs von Hecken und Gehölzen entfernt.
Erklärung: Er ist ganzjährig zulässig, sofern keine besetzten Nester betroffen sind.
Rückschnitt
Kurz: Der Rückschnitt ist der stärkere Eingriff in Hecken und Gehölze bis hin zum Auf-den-Stock-Setzen.
Erklärung: Er ist vom 1. März bis 30. September nach § 39 BNatSchG verboten.
Auf-den-Stock-Setzen
Kurz: Auf-den-Stock-Setzen ist der radikale Rückschnitt eines Gehölzes bis kurz über den Boden zur Verjüngung.
Erklärung: Zulässig nur im Winterhalbjahr und außerhalb geschützter Bestände.
Vogelschutzzeit
Kurz: Die Vogelschutzzeit ist der Zeitraum 1. März bis 30. September mit Schnitt- und Rodungsverbot für Gehölze.
Erklärung: Unabhängig davon sind besetzte Nester ganzjährig geschützt, die Nuancen erklärt der Baum-Ratgeber.
Baumschutzsatzung
Kurz: Die Baumschutzsatzung stellt Bäume ab bestimmter Größe kommunal unter Schutz und macht Fällungen genehmigungspflichtig.
Erklärung: Stuttgart hat eine solche Satzung, die Schwellenwerte sind vor jeder Fällung zu prüfen.
Ersatzpflanzung
Kurz: Die Ersatzpflanzung ist die mit einer Fällgenehmigung auferlegte Neupflanzung in vorgegebener Qualität und Frist.
Erklärung: Sie gehört samt Anwuchspflege in die Kostenkalkulation jeder Fällung.
Baumkontrolle
Kurz: Die Baumkontrolle ist die regelmäßige Prüfung von Bäumen auf Verkehrssicherheit.
Erklärung: Anerkannter Maßstab ist die FLL-Richtlinie mit Regelkontrolle und eingehender Untersuchung, Ablauf im FLL-Ratgeber.
FLL-Baumkontrollrichtlinie
Kurz: Die FLL-Richtlinie ist das anerkannte Regelwerk für Organisation und Durchführung von Baumkontrollen.
Erklärung: Kein Gesetz, aber der von Gerichten herangezogene fachliche Maßstab.
Regelkontrolle
Kurz: Die Regelkontrolle ist die qualifizierte Sichtkontrolle des Baums vom Boden ohne Geräte.
Erklärung: Ihr Intervall richtet sich nach Alter, Zustand und Standort, dokumentiert je Baum im Kataster.
Eingehende Untersuchung
Kurz: Die eingehende Untersuchung ist die vertiefte Prüfung auffälliger Bäume durch Sachverständige, bei Bedarf mit Geräten.
Erklärung: Sie folgt auf Verdachtsmomente der Regelkontrolle, bis zum Ergebnis wird gesichert.
Baumkataster
Kurz: Das Baumkataster ist das nummerierte Verzeichnis aller Bäume eines Objekts mit Kontrollhistorie.
Erklärung: Es ist die Grundlage gerichtsfester Baumkontrolle. Beispiel: Baum 12, Linde, Weg Ost, Kontrolle 03/2026, keine Auffälligkeiten.
Totholz
Kurz: Totholz sind abgestorbene Äste in der Krone, die Hauptquelle vorhersehbarer Astbruchschäden.
Erklärung: Erkanntes Totholz über Verkehrsflächen muss entfernt werden, das ist Verkehrssicherung, keine Kosmetik.
Gießrand
Kurz: Der Gießrand ist der Erdwall um die Baumscheibe, der Gießwasser am Versickern im Wurzelraum hält.
Erklärung: Einfachste Maßnahme wirksamer Jungbaumbewässerung, ergänzt durch Bewässerungssäcke.
Trockenruhe
Kurz: Trockenruhe ist der Überlebenszustand des Rasens bei Dürre: braun, aber regenerationsfähig.
Erklärung: Der Ziehtest unterscheidet sie vom echten Schaden, Prioritäten bei Trockenheit erklärt der Bewässerungs-Ratgeber.
Wildkraut
Kurz: Wildkraut ist unerwünschter Bewuchs auf Wegen, Plätzen und in Fugen.
Erklärung: Beseitigt wird mechanisch oder thermisch, chemische Mittel sind auf befestigten Flächen unzulässig.
Miete, WEG und Finanzen
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Kurz: Die WEG ist die Gemeinschaft aller Eigentümer einer nach Wohnungseigentumsgesetz geteilten Immobilie.
Erklärung: Sie beschließt über das Gemeinschaftseigentum, auch über die Beauftragung des Hausmeisterservice.
Gemeinschaftseigentum
Kurz: Gemeinschaftseigentum sind alle Teile der Anlage, die nicht Sondereigentum sind: Dach, Treppenhaus, Außenanlagen, Leitungsstränge.
Erklärung: Seine Pflege und Sicherung ist Sache der Gemeinschaft und Kern jedes Betreuungsvertrags.
Sondereigentum
Kurz: Sondereigentum ist der einem Eigentümer allein gehörende Teil, im Wesentlichen die Wohnung selbst.
Erklärung: Die Grenze zum Gemeinschaftseigentum entscheidet regelmäßig Zuständigkeits- und Kostenfragen.
Eigentümerversammlung
Kurz: Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der WEG.
Erklärung: Sie beschließt mit einfacher Mehrheit über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, Ablauf im WEG-Ratgeber.
Ordnungsmäßige Verwaltung
Kurz: Ordnungsmäßige Verwaltung sind Maßnahmen, die dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entsprechen.
Erklärung: Die Beauftragung eines Hausmeisterservice zu marktüblichen Konditionen gehört dazu.
Beschlussanfechtung
Kurz: Die Anfechtung ist die gerichtliche Überprüfung eines WEG-Beschlusses binnen eines Monats.
Erklärung: Anfechtungsfest machen den Vergabebeschluss Vergleichsangebote, bestimmter Beschlusstext und Leistungsverzeichnis.
Verwaltungsbeirat
Kurz: Der Beirat unterstützt und kontrolliert den Verwalter im Auftrag der Eigentümer.
Erklärung: Bei der Dienstleisterauswahl ist er typischerweise der Treiber von Ausschreibung und Angebotsvergleich.
Wirtschaftsplan
Kurz: Der Wirtschaftsplan ist die beschlossene Jahresplanung der WEG-Kosten, aus der sich das Hausgeld ergibt.
Erklärung: Betreuungspauschalen gehören als feste Position hinein, deshalb schätzen WEGs planbare Jahrespreise.
Hausgeld
Kurz: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Eigentümer auf die gemeinschaftlichen Kosten.
Erklärung: Es enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile, vermietende Eigentümer müssen trennen.
Hausordnung
Kurz: Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus, von Ruhezeiten bis Kehrwoche.
Erklärung: Pflichten wie Kehrwoche binden Mieter nur bei wirksamer Einbeziehung in den Mietvertrag.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Kurz: Die BetrKV definiert abschließend, welche Kostenarten als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind.
Erklärung: Hauswart läuft über § 2 Nr. 14, Reinigung über Nr. 9, Gartenpflege über Nr. 10, Details im Umlage-Ratgeber.
Umlagefähigkeit
Kurz: Umlagefähig sind laufende Betriebskosten, die der Mietvertrag erfasst und die BetrKV nennt.
Erklärung: Reparaturen und Verwaltung sind es nie, deshalb müssen Hausmeisterrechnungen die Anteile trennen.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Kurz: Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, nur Kosten wirtschaftlicher Betriebsführung umzulegen.
Erklärung: Ein ausgeschriebener Vertrag mit Leistungsverzeichnis erfüllt es, der ungeprüfte Mondpreis nicht.
Abrechnungsfrist
Kurz: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Periodenende zugehen.
Erklärung: Danach sind Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Belegeinsicht
Kurz: Die Belegeinsicht ist das Recht des Mieters, die Originalbelege zur Abrechnung zu prüfen.
Erklärung: Beim Hausmeister umfasst sie Vertrag, Rechnungen und Leistungsverzeichnis.
§ 35a EStG
Kurz: § 35a EStG gewährt 20 Prozent Steuerermäßigung auf Arbeitskosten haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Erklärung: Bis 4.000 Euro jährlich für Dienstleistungen, bis 1.200 Euro für Handwerkerleistungen, Details im Steuer-Guide.
Haushaltsnahe Dienstleistung
Kurz: Haushaltsnah sind Tätigkeiten, die üblicherweise Haushaltsmitglieder erledigen könnten, im räumlichen Bereich des Haushalts.
Erklärung: Winterdienst, Reinigung und Gartenpflege gehören dazu, reine Verwaltung nicht.
Kleinreparaturklausel
Kurz: Die Kleinreparaturklausel überträgt Bagatellreparaturen an häufig benutzten Teilen bis zu Obergrenzen auf den Mieter.
Erklärung: Wirksam nur mit Einzel- und Jahresobergrenze im Mietvertrag, die konkreten Grenzen sind Rechtsprechungssache.
Mängelanzeige
Kurz: Die Mängelanzeige ist die Pflicht des Mieters, Mängel der Mietsache unverzüglich zu melden (§ 536c BGB).
Erklärung: Unterlassene Meldung kann den Mieter schadensersatzpflichtig machen, etwa beim schleichenden Wasserschaden.
Mietminderung
Kurz: Die Mietminderung ist die kraft Gesetzes geminderte Miete bei erheblichen Mängeln der Mietsache.
Erklärung: Höhe nach Ausmaß und Dauer, beim winterlichen Heizungsausfall erheblich, Ablauf im Heizungs-Ratgeber.
Heizperiode
Kurz: Die Heizperiode ist der übliche Betriebszeitraum der Heizung vom 1. Oktober bis 30. April.
Erklärung: Kein Gesetzeswert, sondern Vertrags- und Rechtsprechungspraxis, maßgeblich bleibt die Temperatur.
Schönheitsreparaturen
Kurz: Schönheitsreparaturen sind die dekorativen Instandhaltungen wie Streichen und Tapezieren.
Erklärung: Ob der Mieter sie schuldet, entscheiden die Vertragsklauseln nach strenger Rechtsprechung, nicht der Begriff besenrein.
Sicherheit, Technik und Recht
Rauchwarnmelder
Kurz: Rauchwarnmelder sind in Baden-Württemberg in Schlafräumen und deren Rettungswegen Pflicht.
Erklärung: Einbau ist Eigentümersache, Betriebsbereitschaft sichern die Bewohner, Details im Rauchmelder-Ratgeber.
DIN EN 14604
Kurz: DIN EN 14604 ist die Produktnorm, der Rauchwarnmelder entsprechen müssen.
Erklärung: Sie ist Mindestanforderung für rechtskonforme und versicherungsfeste Ausstattung.
Betriebsbereitschaft
Kurz: Betriebsbereitschaft meint die dauerhafte Funktionsfähigkeit der Rauchmelder: Test, Batterie, freie Öffnungen.
Erklärung: In Baden-Württemberg obliegt sie den unmittelbaren Besitzern, sofern der Eigentümer sie nicht übernimmt.
DIN EN 1176
Kurz: DIN EN 1176 ist die Normenreihe für Spielplatzgeräte mit drei Inspektionsstufen.
Erklärung: Sichtkontrolle, operative Inspektion und jährliche Hauptinspektion, Ablauf im Spielplatz-Ratgeber.
Sichtkontrolle (Spielplatz)
Kurz: Die visuelle Routineinspektion erkennt offensichtliche Gefahren wie Glasscherben, Vandalismus und defekte Teile.
Erklärung: Üblich wöchentlich, nach Stürmen zusätzlich, dokumentiert im Kontrollblatt.
Hauptinspektion
Kurz: Die Hauptinspektion ist die jährliche Gesamtprüfung des Spielplatzes durch eine sachkundige Person.
Erklärung: Sie prüft Standsicherheit, Verschleiß und Normkonformität über die Routinekontrollen hinaus.
Fallschutz
Kurz: Fallschutz ist der stoßdämpfende Untergrund unter Spielgeräten, etwa Sand, Kies oder Fallschutzplatten.
Erklärung: Höhe und Zustand des Fallschutzmaterials sind Standardprüfpunkte jeder Inspektion.
Fluchtweg
Kurz: Fluchtwege sind die Rettungswege aus dem Gebäude, die dauerhaft freizuhalten sind.
Erklärung: Die dokumentierte Freihaltungskontrolle in Keller, Fluren und Tiefgarage ist Standardposition der Betreuung.
Brandlast
Kurz: Brandlast ist gelagertes brennbares Material, das ein Feuer nähren würde.
Erklärung: Kartons im Flur und Reifen in der Tiefgarage sind die Klassiker, Kontrolle und Meldung gehören ins Leistungsverzeichnis.
Meisterpflicht
Kurz: Die Meisterpflicht bindet wesentliche Tätigkeiten zulassungspflichtiger Handwerke an den eingetragenen Fachbetrieb.
Erklärung: Sie zieht die Grenze der Hausmeisterarbeiten, erklärt im Ratgeber Was darf ein Hausmeister?
Bagatellarbeiten
Kurz: Bagatellarbeiten sind einfache, schnell erlernbare Tätigkeiten außerhalb der Meisterpflicht.
Erklärung: Leuchtmitteltausch, Silikonfuge, Türjustage: das zulässige Kerngeschäft der Kleinreparatur. Beispiel: Tausch des Duschschlauchs ja, Arbeiten an der Elektroinstallation nein.
Betreiberverantwortung
Kurz: Betreiberverantwortung ist die Pflicht des Anlagenbetreibers, den sicheren und rechtskonformen Betrieb zu gewährleisten.
Erklärung: Im Wohnbereich organisiert die Betreuung die Kontrollen, im gewerblichen technischen FM wird sie vertraglich übernommen.
Prüfpflichten
Kurz: Prüfpflichten sind wiederkehrende, teils gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen technischer Anlagen.
Erklärung: Von Aufzug bis Feuerlöscher, die Fristenverfolgung gehört in Objektakte und Jahreskalender.
Notdienst
Kurz: Der Notdienst sichert Havarien wie Wasserschaden oder Heizungsausfall außerhalb der Regelzeiten.
Erklärung: Er sichert, dokumentiert und koordiniert Fachbetriebe, Ablauf auf der Notdienstseite.
Havarie
Kurz: Eine Havarie ist ein plötzlicher Schadensfall, der Substanz oder Sicherheit akut gefährdet.
Erklärung: Rohrbruch, Sturmschaden, Totalausfall der Heizung im Frost: die Fälle der Notdienstkette.
Schadenminderungspflicht
Kurz: Die Schadenminderungspflicht verpflichtet, einen eingetretenen Schaden so klein wie möglich zu halten.
Erklärung: Wasser abstellen und sichern vor allem anderen, sonst drohen Kürzungen der Versicherung.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Kurz: Diese Haftpflicht deckt Ansprüche Dritter aus dem Grundstücksrisiko, etwa nach Glatteisstürzen.
Erklärung: Pflichtbaustein für vermietete Objekte und WEGs, Überblick im Versicherungs-Ratgeber.
Betriebshaftpflicht (Dienstleister)
Kurz: Die Betriebshaftpflicht des Dienstleisters deckt Schäden, die er bei der Arbeit Dritten zufügt.
Erklärung: Ihr Nachweis gehört zu jeder Beauftragung und in die Objektakte, mit Erneuerung bei Verlängerung.
Elementarschaden
Kurz: Elementarschäden sind Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmung und Rückstau.
Erklärung: Sie sind nur mit dem Elementarbaustein der Gebäudeversicherung gedeckt, prüfenswert auch in Hanglagen.
Regress
Kurz: Regress ist der Rückgriff auf den eigentlichen Verursacher nach eigener Ersatzleistung.
Erklärung: Der Vermieter, der seinen Mieter entschädigt, nimmt den beauftragten Winterdienst in Regress, tragfähig nur mit Vertrag und Protokollen.
Objektübernahme
Kurz: Die Objektübernahme ist der geregelte Start der Betreuung mit Zustandsaufnahme, Schlüsselprotokoll und Einregelung.
Erklärung: Kritische Pflichten laufen ab Tag eins, der Ablauf steht auf der Seite für Hausverwaltungen.
Zustandsaufnahme
Kurz: Die Zustandsaufnahme dokumentiert vorhandene Mängel mit Fotos vor Beginn der Betreuung.
Erklärung: Sie trennt Altschäden von neuen und schützt beide Vertragsseiten.
Schlüsselprotokoll
Kurz: Das Schlüsselprotokoll dokumentiert jede Übergabe von Schlüsseln und Transpondern je Schließanlage.
Erklärung: Fehlende Schlüssel einer Schließanlage sind ein teures Risiko, die Liste ist die Versicherung dagegen.
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