Wie beschließt eine WEG den Hausmeisterservice?
Die Eigentümerversammlung entscheidet im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die laufende Betreuung des Gemeinschaftseigentums. Rechtsgrundlage ist WEG § 19. Vor der Abstimmung sollten Leistungsumfang, Vertragsdauer, Kostenrahmen und Kündigungsfrist bekannt sein. Ein pauschaler Beschluss ohne Angebot oder Leistungsbeschreibung schafft spätere Auslegungsfragen.
Der Beschlusstext sollte den Anbieter, das ausgewählte Angebot und die wesentlichen Vertragsdaten nennen. Sinnvoll ist eine Ermächtigung für die Verwaltung, den Vertrag im beschlossenen Rahmen zu unterzeichnen. Ob die Verwaltung ohne neuen Beschluss handeln darf, hängt von WEG § 27, der Gemeinschaftsordnung und bestehenden Beschlüssen ab.
Der Beirat kann Angebote prüfen und eine Empfehlung abgeben. Die Entscheidung bleibt bei der Gemeinschaft, sofern keine wirksame Befugnis übertragen wurde. Ein Muster für den Ablauf bietet der Ratgeber zum WEG Beschluss für einen Hausmeisterservice. Der Beschluss sollte im Protokoll eindeutig wiedergegeben werden. Das erleichtert die spätere Prüfung von Rechnungen und Leistungen.
Wie lassen sich mehrere Angebote sachlich vergleichen?
Alle Anbieter sollten dasselbe Leistungsverzeichnis erhalten. Sonst vergleicht die WEG verschiedene Aufgabenpakete und keine vergleichbaren Preise. Ein Angebot kann etwa die Treppenreinigung enthalten, während ein anderes nur Kontrollgänge und Müllbereitstellung umfasst.
Das Verzeichnis nennt Aufgabe, Fläche, Rhythmus und Nachweis. Auch Saisonarbeiten und Zusatzleistungen gehören hinein. Ein Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice kann als Grundlage dienen.
Wichtige Vergleichspunkte sind:
- Leistungsrhythmus: wöchentlich, monatlich oder nach Bedarf
- Flächenbezug: Quadratmeter, Hauseingänge, Wohneinheiten oder Einsatzzeit
- Material: Bereitstellung durch Auftraggeber oder Dienstleister
- Vertretung: Regelung bei Urlaub, Krankheit und Ausfall
- Dokumentation: Kontrollblatt, Fotobeleg oder digitales Protokoll
- Zusatzkosten: Anfahrt, Entsorgung, Maschinen und Bereitschaft
Die WEG sollte auch Haftungsgrenzen, Kündigungsfristen und Preisänderungsklauseln vergleichen. Ein niedriger Ausgangspreis sagt wenig aus, wenn viele regelmäßig nötige Arbeiten nur nach Aufwand berechnet werden.
Wo liegt die Grenze zwischen Verwaltervertrag und Betreuungsvertrag?
Der Verwaltervertrag regelt kaufmännische und rechtliche Aufgaben der Verwaltung. Dazu zählen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Zahlungsverkehr, Beschlussumsetzung und Kommunikation mit Eigentümern. Der Betreuungsvertrag betrifft praktische Arbeiten am Objekt.
Ein Hausmeister kann Sichtkontrollen ausführen, Leuchtmittel wechseln, Müllplätze ordnen oder beauftragte Reinigungsarbeiten übernehmen. Er entscheidet jedoch nicht selbst über größere Reparaturen. Er erteilt auch keine verbindlichen Aufträge im Namen der WEG, wenn keine Vollmacht besteht. Die Aufgaben und Grenzen des Hausmeisters sollten deshalb schriftlich festgelegt sein.
Die Verwaltung bleibt Ansprechpartner für Beschlüsse, Verträge und Eigentümerfragen. Der Dienstleister meldet Schäden und dokumentiert seinen Einsatz. Bei einem Wasserfleck kann er den Bereich sichern und die Verwaltung informieren. Die Beauftragung eines Fachbetriebs erfolgt nach der vereinbarten Zuständigkeit.
Eine klare Trennung verhindert Doppelarbeit. Sie schützt auch davor, Verwaltungsaufgaben über eine Hausmeisterpauschale abzurechnen.
Welche Leistungen passen zu Stuttgarter WEG Objekten?
Der Bedarf hängt von Baujahr, Lage und Gemeinschaftsflächen ab. In Stuttgarter Altbauten sind enge Keller, Innenhöfe und steile Treppen häufig. Gebäude in Hanglagen haben oft lange Zugänge und viele Stufen. In Filderlagen kommen größere Außenflächen oder Tiefgaragen hinzu.
Typische Leistungen sind Kontrollgänge, Treppenhauspflege, Mülltonnenbereitstellung, Leuchtmittelwechsel und die Meldung sichtbarer Schäden. Die Kehrwoche hat in Baden Württemberg weiterhin praktische Bedeutung. Ihre konkrete Ausführung folgt jedoch der Hausordnung oder dem Betreuungsvertrag.
Beim Winterdienst in Stuttgart müssen Räumflächen, Einsatzzeiten und Streumittel genau bezeichnet sein. Für öffentliche Gehwege gilt das Stadtrecht 1/8 der Landeshauptstadt Stuttgart. Private Wege richten sich nach der Verkehrssicherungspflicht und den örtlichen Umständen.
Gartenflächen, Aufzüge, technische Anlagen und Tiefgaragen benötigen eigene Positionen. Wartungen an Heizung, Aufzug oder Brandschutzanlagen gehören in der Regel zu Fachfirmen. Der Hausmeister kann Termine begleiten und erkennbare Mängel melden.
Mit welchen Kosten muss eine Eigentümergemeinschaft rechnen?
Die Kosten richten sich nach Gebäudegröße, Einsatzrhythmus, Flächen und Haftungsumfang. Öffentliche Betriebskostenübersichten und regional sichtbare Marktpreise ergeben für Stuttgart breite Spannen. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte je Wohneinheit und Monat. Umsatzsteuer, Material und Sonderleistungen müssen im Angebot ausgewiesen werden.
| Leistungspaket |
Orientierungswert je Einheit und Monat |
| Grundbetreuung mit Kontrollgängen |
12 bis 22 Euro |
| Betreuung mit Müllservice und Kleinaufgaben |
18 bis 34 Euro |
| Zusätzliche Treppenhausreinigung |
8 bis 18 Euro |
| Winterdienst, auf das Jahr verteilt |
4 bis 12 Euro |
Beispielrechnung für 24 Wohnungen: Bei 18 bis 34 Euro je Einheit liegt die Grundbetreuung bei 432 bis 816 Euro pro Monat. Ein ganzjährig umgelegter Winterdienst von 4 bis 12 Euro je Einheit erhöht den Rahmen um 96 bis 288 Euro. Daraus ergeben sich 528 bis 1.104 Euro pro Monat.
Die Werte sind kein Angebot. Ein objektbezogener Vergleich ist über die Seite Hausmeisterservice Kosten möglich.
Welche Hausmeisterkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
Die Verteilung innerhalb der WEG und die Umlage auf Mieter sind getrennte Vorgänge. Unter den Eigentümern gilt WEG § 16 sowie die beschlossene oder vereinbarte Kostenverteilung. Vermietende Eigentümer prüfen zusätzlich den Mietvertrag und die Betriebskostenverordnung.
BetrKV § 2 Nr. 14 nennt die Kosten des Hauswarts. Umlagefähig können laufende Arbeiten wie Gebäudekontrolle, Bedienung gemeinschaftlicher Einrichtungen oder Pflege gemeinsam genutzter Flächen sein. Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht umlagefähig. Führt der Hausmeister Reparaturen aus, muss dieser Anteil getrennt erfasst werden.
Eine pauschale Rechnung ohne Leistungsaufteilung erschwert die Betriebskostenabrechnung. Das gilt auch, wenn im Pauschalpreis Verwaltungsdienste oder Bereitschaft für Reparaturen enthalten sind. Arbeitsnachweise und getrennte Rechnungspositionen schaffen eine prüfbare Grundlage.
Der Ratgeber Hausmeisterkosten umlegen erläutert die Abgrenzung. Die konkrete Umlage hängt vom Mietvertrag und von der tatsächlichen Tätigkeit ab.
Die Gemeinschaft muss erkennbare Gefahren am Gemeinschaftseigentum angemessen behandeln. Grundlage für mögliche Schadensersatzansprüche ist BGB § 823 Abs. 1. Die WEG kann Kontrollen und praktische Sicherungsarbeiten übertragen. Eine vollständige Befreiung von Auswahl und Überwachung entsteht dadurch nicht.
Das Kontrollprotokoll sollte Datum, Uhrzeit, Bereich, Feststellung und Maßnahme enthalten. Fotos sind bei Schäden, Eisbildung oder Hindernissen sinnvoll. Die Dokumentation muss zum Objekt passen. Eine tägliche Prüfung ist nicht für jeden Bereich nötig. Zugänge und stark genutzte Wege können jedoch engere Intervalle erfordern.
Typische Prüfpunkte sind Beleuchtung, Handläufe, Bodenbeläge, Kellergänge, Türen und Außenwege. Festgestellte Gefahren werden gesichert und an die Verwaltung gemeldet. Dringende Fälle brauchen einen festgelegten Meldeweg.
Weitere Grundlagen enthält der Ratgeber zur Verkehrssicherungspflicht für Eigentümer. Beirat und Verwaltung sollten die Protokolle in vereinbarten Abständen erhalten und nachvollziehbar ablegen.
Wie wird die Vertretung bei Urlaub und Krankheit geregelt?
Eine verlässliche Vertretung gehört in den Betreuungsvertrag. Die WEG sollte nicht erst bei einem Ausfall klären, wer Mülltonnen bereitstellt oder Winterdienst übernimmt. Der Vertrag benennt deshalb vertretbare Aufgaben, Meldewege und Reaktionszeiten.
Für planbaren Urlaub kann der Dienstleister frühzeitig einen Ersatz einsetzen. Bei Krankheit braucht es eine interne Übergabe. Schlüssel, Objektinformationen und besondere Gefahrenstellen müssen geschützt und geordnet übergeben werden. Die Verwaltung sollte wissen, wer während der Vertretung am Objekt arbeitet.
Besonders kritisch sind zeitgebundene Pflichten. Dazu zählen Winterdienst, Müllbereitstellung und Kontrollen nach starkem Regen. Reine Schönheitsarbeiten können meist verschoben werden. Der Vertrag sollte zwischen dringenden und aufschiebbaren Aufgaben unterscheiden.
Auch die Kostenregelung muss klar sein. Eine gewöhnliche Vertretung kann im Monatspreis enthalten sein. Sondereinsätze dürfen nur nach der vereinbarten Preisstruktur berechnet werden. Die Gemeinschaft sollte keine personenbezogene Dauerlösung beschließen, sondern eine organisatorisch abgesicherte Leistung.
Warum dauert die Aufnahme eines neuen Objekts meist etwa zwei Wochen?
Für eine neue Objektbetreuung sind häufig rund zwei Wochen Aufsetzzeit sinnvoll. Der Zeitraum beginnt nach Auftragserteilung und Zugang zu allen nötigen Unterlagen. Bei großen Anlagen oder fehlenden Schlüsseln kann die Vorbereitung länger dauern.
Zuerst erfolgt eine gemeinsame Begehung. Dabei werden Flächen, Zugänge, Technikräume, Müllplätze und Gefahrenstellen erfasst. Danach werden Einsatzpläne, Kontrolllisten und Ansprechpartner abgestimmt. Schlüssel müssen dokumentiert übergeben werden. Bestehende Schäden gehören in ein Startprotokoll.
Bei einem Wechsel ist auch die Übergabe des bisherigen Dienstleisters relevant. Offene Aufgaben, vorhandene Geräte und gelagerte Mittel sollten geklärt sein. Der Ratgeber zum Hausmeisterservice wechseln beschreibt typische Übergabepunkte.
Für Winterobjekte ist der Starttermin besonders sensibel. Räumflächen und Streugut müssen vor dem ersten möglichen Einsatz feststehen. Anfragen für eine WEG in Stuttgart sind ausschließlich per E Mail an anfrage@mein-hausmeisterservice-stuttgart.de möglich. Eine Telefonnummer wird nicht angeboten.
Welche Unterlagen sollte die WEG vor einer Anfrage vorbereiten?
Eine vollständige Anfrage verkürzt die Angebotsphase. Sie hilft auch, spätere Nachträge zu vermeiden. Benötigt werden die Zahl der Wohneinheiten, Anschrift, Gebäudeart und gewünschter Beginn. Flächenangaben sollten getrennt nach Treppenhaus, Außenfläche, Tiefgarage und Grünbereich vorliegen.
Hilfreich sind Hausordnung, Lageplan und bestehende Einsatzpläne. Für den Winterdienst werden Gehweglängen, Treppen und private Zufahrten benötigt. Bei Müllaufgaben sind Abholtage, Behälterzahl und Bereitstellungsweg relevant.
Die WEG sollte angeben, wer den Vertrag schließt und ob bereits ein Beschluss vorliegt. Fehlt der Beschluss, kann zunächst ein vergleichbares Angebot für die Eigentümerversammlung erstellt werden. Personenbezogene Daten von Bewohnern sind dafür meist nicht nötig.
Nach Eingang der Unterlagen folgt eine Objektprüfung. Auf dieser Grundlage lassen sich Leistungsrhythmus, Dokumentation und Kostenrahmen festlegen. Für die Anfrage genügt eine E Mail an anfrage@mein-hausmeisterservice-stuttgart.de. Rückfragen und Unterlagen werden ebenfalls per E Mail bearbeitet.
