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Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice: Der ehrliche Kostenvergleich

Ein angestellter Hausmeister kostet deutlich mehr als sein Bruttolohn: Dazu kommen Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, Lohnfortzahlung im Krankheitsfall, bezahlter Urlaub, Geräte, Maschinen und das ungelöste Vertretungsproblem. Ein externer Hausmeisterservice bündelt diese Kosten in einer Pauschale und liefert Vertretung und Dokumentation mit. Die Anstellung lohnt sich erst, wenn ein Objekt oder Portfolio eine Vollzeitkraft dauerhaft auslastet.

Stand: Juli 2026 | Entscheidungshilfe für WEGs, Vermieter und Hausverwaltungen

Objektakte mit Checkliste und Tablet auf dem Schreibtisch, Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice

Welche drei Modelle stehen zur Wahl?

Zur Wahl stehen der angestellte Hausmeister in Voll- oder Teilzeit, die geringfügige Beschäftigung als Minijob und der externe Dienstleister mit Leistungsverzeichnis. Die Modelle unterscheiden sich in Vollkosten, Flexibilität, Haftung und dem Aufwand, den der Auftraggeber selbst als Arbeitgeber trägt.

Der angestellte Hausmeister ist Arbeitnehmer der WEG, des Eigentümers oder der Verwaltung. Das bedeutet Arbeitgeberpflichten: Lohnabrechnung, Sozialversicherung, Arbeitsschutz, Urlaubsplanung, Zeugnispflichten und im Konfliktfall Kündigungsschutz.

Der Minijobber übernimmt kleinere Objekte auf Basis der geringfügigen Beschäftigung. Seit Anpassung des gesetzlichen Mindestlohns auf 13,90 Euro zum 1. Januar 2026 liegt die Minijob-Verdienstgrenze bei 603 Euro monatlich, was bei Mindestlohn gut 43 Stunden im Monat entspricht.

Der externe Hausmeisterservice erbringt die Leistungen als Unternehmer nach Leistungsverzeichnis, mit eigener Betriebshaftpflicht, eigenen Geräten und eigener Vertretungsorganisation.

Was kostet ein angestellter Hausmeister wirklich?

Zum Bruttolohn kommen als grobe Näherung rund 20 Prozent Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, dazu Umlagen und Unfallversicherung. Weiter zu rechnen sind bezahlter Urlaub und Feiertage, Lohnfortzahlung bei Krankheit, Geräte und Maschinen samt Wartung, Verbrauchsmaterial, Arbeitskleidung und die Verwaltungskosten der Lohnabrechnung. Realistisch liegen die Vollkosten je Arbeitsstunde damit deutlich über dem nominalen Stundenlohn.

Die Rechnung, die in Eigentümerversammlungen regelmäßig fehlt, ist die Produktivstundenrechnung: Von den bezahlten Jahresstunden gehen Urlaub, Feiertage und durchschnittliche Krankheitstage ab. Die verbleibenden Produktivstunden tragen die gesamten Vollkosten. Dazu kommen zwei Posten, die sich nicht in Euro je Stunde fassen lassen: das Vertretungsproblem bei Urlaub und Krankheit, das beim Winterdienst unmittelbar haftungsrelevant wird, und das Arbeitgeberrisiko von der Abmahnung bis zum Kündigungsschutzprozess. Beim Maschinenpark unterschätzen viele WEGs die Positionen: Aufsitzmäher, Kehrmaschine, Schneeschieber mit Streuwagen und deren Unterstellung, Wartung und Ersatz summieren sich über die Jahre erheblich.

Wo liegen die Schwächen des Minijob-Modells?

Der Minijob funktioniert für kleine, ebene Objekte mit überschaubarem Aufgabenprofil und einem zuverlässigen Menschen. Seine strukturellen Schwächen: keine Vertretung bei Ausfall, begrenztes Stundenbudget, häufig keine eigenen Maschinen und keine gewerbliche Haftpflicht für die Tätigkeit. Beim Winterdienst ist das Modell am verwundbarsten, weil Glätte sich nicht nach der Verdienstgrenze richtet.

Genau hier setzen die Gerichte an: Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht entlastet den Eigentümer nur bei sorgfältiger Auswahl und dokumentierter Kontrolle des Beauftragten. Ein Minijobber ohne Vertretungsregelung und ohne Einsatzprotokolle erfüllt diesen Maßstab kaum. Ein Wintermorgen mit erkranktem Minijobber und vereistem Gehweg ist das Szenario, das später vor Gericht verhandelt wird, die Rechtslage dazu steht im Ratgeber Winterdienstpflicht.

Streugutbox und Schneeschieber am Hauseingang, Eigener Hausmeister oder Hausmeisterservice

Der direkte Vergleich der drei Modelle

Die Entscheidung hängt an vier Fragen: Lastet das Objekt eine Kraft dauerhaft aus? Wer löst die Vertretung? Wer trägt Geräte und Haftung? Und wer erledigt die Arbeitgeberpflichten? Die Tabelle fasst die Unterschiede zusammen.

Kriterium	Angestellter Hausmeister	Minijobber	Externer Hausmeisterservice
Kostenstruktur	Lohn plus Nebenkosten, Geräte, Verwaltung	Pauschalvergütung bis 603 Euro/Monat	Monatspauschale nach Leistungsverzeichnis
Vertretung bei Urlaub/Krankheit	Muss der Arbeitgeber organisieren	Praktisch ungelöst	Vertraglich geregelt, personell hinterlegt
Geräte und Maschinen	Kauft und wartet der Arbeitgeber	Meist Eigentümergeräte	Bringt der Dienstleister mit
Haftung und Versicherung	Arbeitgeber haftet, Betriebshaftpflicht nötig	Grauzone, oft unversichert	Betriebshaftpflicht des Dienstleisters
Dokumentation	Muss der Arbeitgeber einführen	Selten vorhanden	Einsatzprotokolle und Kontrollblätter Standard
Arbeitgeberpflichten	Vollumfänglich	Anmeldung Minijob-Zentrale, Mindestlohn	Keine
Umlagefähigkeit	Ja, als Hauswartkosten (ohne Reparatur-/Verwaltungsanteil)	Ja, wie links	Ja, wie links
Sinnvoll ab	Dauerhafte Vollauslastung, große Anlage	Kleines, einfaches Einzelobjekt	Ein Objekt bis Portfolio

Bei der Umlagefähigkeit sind die Modelle gleichauf: Hauswartkosten sind nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung umlagefähig, egal ob angestellt oder extern, jeweils ohne die Anteile für Reparaturen und Verwaltung. Die Details stehen im Ratgeber Hausmeisterkosten umlegen.

Wann ist der angestellte Hausmeister trotzdem die richtige Wahl?

Der eigene Hausmeister gewinnt den Vergleich bei großen Wohnanlagen ab grob 80 bis 100 Einheiten mit täglichem Arbeitsanfall, bei Objekten mit ständiger Präsenzanforderung wie Concierge-Funktionen und überall dort, wo die Identifikation einer festen Person mit dem Objekt einen eigenen Wert hat. Voraussetzung ist, dass die Auslastung real und dauerhaft ist.

Ehrlich gehört dazu: Ein guter angestellter Hausmeister, der sein Objekt seit fünfzehn Jahren kennt, ist durch keinen Dienstleister eins zu eins ersetzbar. Die Probleme entstehen an den Rändern, bei Urlaub, Krankheit, Renteneintritt und bei Spezialaufgaben vom Baumschnitt bis zur Tiefgaragenreinigung, für die dann doch extern beauftragt wird. Deshalb fahren große Anlagen oft ein Mischmodell: eigene Kraft für Präsenz und Alltag, Dienstleister für Winterdienst, Grünpflege und Vertretung. Auch das lässt sich sauber im Leistungsverzeichnis abbilden.

Häufige Fragen zur Entscheidung

Ab welcher Objektgröße lohnt sich ein externer Hausmeisterservice?

Bereits ab dem einzelnen Mehrfamilienhaus, weil die Pauschale nur die tatsächlich benötigten Leistungen abdeckt und Vertretung sowie Geräte enthalten sind. Nach oben skaliert das Modell über Rahmenverträge, siehe Für Hausverwaltungen.

Kann eine WEG den angestellten Hausmeister durch einen Dienstleister ersetzen?

Ja, per Beschluss der Eigentümerversammlung, unter Beachtung der arbeitsrechtlichen Kündigungsfristen und des Kündigungsschutzes. Häufig ist der Renteneintritt des langjährigen Hausmeisters der natürliche Wechselzeitpunkt. Den Beschlussweg beschreibt der Ratgeber Hausmeisterservice in der WEG beschließen.

Wer haftet, wenn der angestellte Hausmeister einen Fehler macht?

Im Außenverhältnis grundsätzlich der Arbeitgeber, also WEG oder Eigentümer, der sich dafür versichern muss. Beim externen Dienstleister haftet dessen Betriebshaftpflicht für Ausführungsfehler, der Eigentümer behält Auswahl- und Kontrollpflichten.

Ist der Dienstleister nicht einfach teurer, weil er Gewinn kalkuliert?

Er kalkuliert Gewinn, verteilt aber Geräte, Vertretung, Versicherung und Auslastungsrisiko auf viele Objekte. Der faire Vergleich stellt die Dienstleisterpauschale den Vollkosten der Eigenlösung gegenüber, nicht dem nackten Stundenlohn. Bei Teilauslastung gewinnt fast immer der Dienstleister, bei echter Vollauslastung kann die Anstellung günstiger sein.

Was passiert mit dem Minijobber, wenn das Objekt wächst?

Dann kippt das Modell: Mehr Stunden sprengen die Verdienstgrenze, und aus dem Minijob wird ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis mit allen Arbeitgeberpflichten. Spätestens an diesem Punkt gehört der Vollkostenvergleich mit einem Dienstleisterangebot auf den Tisch.

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Weitere Fragen zu diesem Thema

Kurz beantwortet, jeweils in zwei bis drei Sätzen.

Welche Zusatzkosten entstehen bei einem wöchentlich eingesetzten angestellten Hausmeister im Mehrfamilienhaus?

Eine WEG muss neben dem Bruttolohn rund 20 Prozent Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung sowie Umlagen und Unfallversicherung einrechnen. Hinzu kommen bezahlter Urlaub, Feiertage, Lohnfortzahlung bei Krankheit, Geräte, Wartung, Verbrauchsmaterial, Arbeitskleidung und Lohnabrechnung. Entscheidend sind die verbleibenden Produktivstunden, weil sie sämtliche Vollkosten tragen.

Eignet sich ein Minijobber für den Winterdienst an einem kleinen Mehrfamilienhaus?

Ein Minijobber eignet sich für den Winterdienst an einem kleinen Mehrfamilienhaus nur eingeschränkt. Bei Krankheit fehlt regelmäßig die Vertretung, Einsatzprotokolle sind selten vorhanden, und Glätte richtet sich nicht nach dem Stundenbudget. Seit Januar 2026 beträgt die Verdienstgrenze 603 Euro monatlich, entsprechend gut 43 Stunden beim Mindestlohn.

Ist für eine Wohnanlage mit 90 Einheiten in Stuttgart ein eigener Hausmeister sinnvoll?

Bei einer Stuttgarter Wohnanlage mit 90 Einheiten kann ein eigener Hausmeister sinnvoll sein, wenn täglicher Arbeitsanfall eine Kraft real und dauerhaft auslastet. Für Urlaub, Krankheit und Spezialaufgaben bleibt jedoch Vertretung nötig. Ein Mischmodell kann die eigene Kraft für Präsenz und Alltag sowie Dienstleister für Winterdienst, Grünpflege und Vertretung vorsehen.

Welche Hausmeisterlösung passt zu einem Altbau mit acht Einheiten in Stuttgart Plieningen?

Für einen Altbau mit acht Einheiten in Stuttgart Plieningen kommen ein Minijob oder ein externer Hausmeisterservice infrage. Der Minijob passt nur bei kleinem, einfachem Aufgabenprofil und zuverlässiger Besetzung. Fehlen Vertretung, eigene Maschinen oder Einsatzprotokolle, deckt ein externer Dienstleister diese Punkte über Leistungsverzeichnis, Geräte und Vertretungsorganisation ab.

Welche Kündigungsschutzfragen entstehen beim Ersatz eines langjährigen angestellten Hausmeisters?

Beim Ersatz eines langjährigen angestellten Hausmeisters muss der Arbeitgeber die geltenden Kündigungsfristen und den Kündigungsschutz beachten, der mit der Betriebszugehörigkeit wächst. Eine einvernehmliche Lösung über den Renteneintritt oder einen Aufhebungsvertrag vermeidet oft einen Rechtsstreit. Die Umstellung auf einen externen Dienstleister erfolgt in diesen Fällen meist erst nach dem Ausscheiden. Erst danach lässt sich prüfen, ob ein externer Dienstleister übernehmen soll.

Wie verändert sich die Vertretungssituation, wenn eine WEG vom Minijob auf einen Hausmeisterservice wechselt?

Beim Wechsel vom Minijob auf einen Hausmeisterservice verbessert sich die Vertretungssituation deutlich, weil der Dienstleister eine personell hinterlegte Vertretungskette vertraglich zusichert. Beim Minijob fehlt bei Krankheit oder Urlaub regelmäßig ein Ersatz. Besonders beim Winterdienst wird dieser Unterschied haftungsrelevant, weil Glätte sich nicht nach der Verfügbarkeit einer Person richtet. Wer diesen Unterschied ignoriert, unterschätzt das Risiko im eigenen Objekt erheblich.

Lohnt sich ein angestellter Hausmeister für eine Wohnanlage mit 100 Einheiten in Stuttgart Möhringen?

Für eine Wohnanlage mit 100 Einheiten in Stuttgart Möhringen kann ein angestellter Hausmeister sinnvoll sein, wenn täglicher Arbeitsanfall eine Vollzeitkraft dauerhaft auslastet. Für Urlaub, Krankheit und Spezialaufgaben bleibt trotzdem Vertretung nötig. Viele große Anlagen kombinieren deshalb eine feste Kraft für den Alltag mit externen Dienstleistern für Winterdienst und Grünpflege. Die genaue Aufteilung sollte im Leistungsverzeichnis für beide Parteien klar geregelt sein.

Welches Modell passt zu einem kleinen Gewerbeobjekt mit zwei Mietparteien in Stuttgart Feuerbach?

Für ein kleines Gewerbeobjekt mit zwei Mietparteien in Stuttgart Feuerbach eignet sich meist ein externer Hausmeisterservice besser als ein Minijob oder eine Festanstellung. Der geringe, aber wiederkehrende Aufgabenumfang rechtfertigt weder Lohnnebenkosten noch Arbeitgeberpflichten. Der Dienstleister bringt Geräte, Vertretung und Dokumentation mit, ohne dass Fixkosten für eine eigene Kraft entstehen. So bleiben Fixkosten überschaubar und die Betreuung dennoch verlässlich organisiert.

Darf ein Vermieter die Kosten eines externen Hausmeisterservices auf die Mieter umlegen?

Ja, ein Vermieter darf Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung umlegen, unabhängig davon, ob der Hausmeister angestellt oder extern beauftragt ist. Nicht umlagefähig sind die enthaltenen Anteile für Reparaturen und Verwaltung. Deshalb müssen diese Bestandteile bei der Abrechnung von den umlagefähigen Hauswartleistungen getrennt bleiben.

Wer zahlt Geräte und Maschinen, wenn die WEG einen eigenen Hausmeister beschäftigt?

Beim angestellten Hausmeister trägt der Arbeitgeber die Kosten für Geräte, Maschinen, Wartung, Unterstellung und Ersatz. Beim Minijobber werden meist Geräte des Eigentümers eingesetzt, während der externe Hausmeisterservice eigene Geräte und Maschinen mitbringt. Damit gehören diese Positionen bei der Eigenlösung in den Vollkostenvergleich, bei der Fremdvergabe in die vereinbarte Pauschale.

Quellen und Fundstellen

1.Gesetzlicher Mindestlohn 13,90 Euro und Geringfügigkeitsgrenze 603 Euro monatlich, Stand 1. Januar 2026 (jährlich prüfen, minijob-zentrale.de)
2.§ 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung (Umlagefähigkeit Hauswartkosten)
3.Rechtsprechung zur Delegation der Verkehrssicherungspflicht: Quellenblock im Ratgeber Winterdienstpflicht

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